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Los inversores trasladan al mercado inmobiliario la desconfianza sobre la solvencia de la deuda española

Los expertos dicen que los precios de estos activos ya ha caído un 46% desde finales de 2007

La Vanguardia – Rosa Salvador | Barcelona | 28/11/2010 | Actualizada a las 01:34h | Economía

El diferencial de rentabilidad que separa la deuda alemana y la española, que se ha situado esta semana en máximos con más de 260 puntos o 2,6%, no es sólo un fenómeno financiero sino que se ha trasladado ya a otros activos reales, como los inmuebles. Así, explica Luis Martín, presidente de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, «los inversores internacionales ya no aceptan comprar oficinas prime en la Diagonal de Barcelona o en la Castellana de Madrid con un rendimiento del 5,9%, como hace unos meses, sino que exigen rentabilidades muy superiores, cercanas al 7%».La fuerte caída de los precios de las oficinas y las naves es un nuevo golpe para las empresas: no sólo se reduce el valor de su patrimonio sino que, más importante en estas circunstancias, esto reduce su capacidad de financiación. Según destaca el informe «Consecuencias económicas de los ciclos del precio de la vivienda» de Oriol Aspach- Bracons, del servicio de estudios de La Caixa, este es uno de los principales mecanismos por los que las crisis inmobiliarias afectan al conjunto de la economía: las empresas reciben menos créditos porque pueden aportar menos garantías a la banca para respaldarlos. Un mecanismo que funciona en sentido contrario en los booms, facilitando la inversión empresarial. El estudio destaca que las crisis inmobiliarias en los países occidentales duran de media 5 años y se cierran con caídas en el precio de la vivienda del 25%. Una tendencia que por ahora se cumple en España: tras 2,5 años de crisis, los precios han caído un 16%, según el Gobierno

Esto supone que los precios de venta «han de caer aún del orden de un 10% adicional» para cumplir con las expectativas de los inversores. Este descenso se añade al 46% de caída que ya acumulan respecto a los máximos que alcanzaron a finales del 2007, en la cúspide del boom inmobiliario, según la consultora Savills.

Martin asegura que «dejando de lado los comportamientos extremos de los mercados que estamos viendo estos días, hemos de tener claro que el diferencial de riesgo país con que nos califican los inversores internacionales va a quedarse bastante tiempo. Los grandes inversores –fondos de pensiones, aseguradoras y fondos de inversión inmobiliaria de grupos internacionales– no ven muy diferente invertir en un país comprando su deuda pública o sus inmuebles.

Y pudiendo comprar dos edificios de igual calidad, con inquilinos de primera y dando igual rentabilidad en Frankfurt, Londres, Madrid o Barcelona, no dudan en descartarnos». Esto, explica, está paralizando el mercado. «Tenemos muchos inversores internacionales mirando inmuebles, pero a los precios que piden los vendedores no les interesan».

Esta situación no está afectando de la misma manera a los grandes inversores españoles. «Los españoles ya viven en el país y asumen en su día a día ese riesgo, por lo que siguen interesados en comprar edificios buenos en el centro de Madrid y Barcelona. Sin embargo, muchos buscan invertir fuera, precisamente para minorarlo. Pero administrar un inmueble en el extranjero conlleva costes de gestión y no está al alcance de todos».

Eusebi Carles, director de la consultora Savills en Barcelona, destaca que el primer efecto de la incertidumbre es la paralización de las operaciones en curso. «Los inversores prefieren pensárselo mejor y esperar a que la situación se clarifique. Ya lo vimos en mayo, cuando la crisis griega», señala. Los ataques que está sufriendo ahora España en los mercados, sin embargo, pueden tener consecuencias más graves. «En algunos ámbitos se empieza a cuestionar el euro, y eso sí que sería demoledor para la economía española: si tuviéramos que volver a una moneda propia o quedásemos ubicados en un euro malo».

Los precios de las edificios de oficinas y las naves logísticas ya son bajos en España: en Barcelona, según los datos de Savills, han vuelto a los valores de los años ochenta. Con todo, explica Carles, hasta el momento sus precios no han caído tanto como en la crisis de 1992, cuando los de las oficinas de Barcelona cayeron un 66%. En esa crisis, explica, el precio de la oficinas tardó 20 trimestres (cinco años) en volver a evolucionar al alza. «En el mejor de los escenarios hay que tener claro que nos quedan aún dos años antes de que los precios se empiecen a recuperar», señala.

El presidente de BNP Paribas Real Estate recuerda asimismo las peores perspectivas de las oficinas españolas frente a las de otros países: «La crisis es muy dura y las empresas tardarán años en ampliar plantillas y necesitar ampliar sus oficinas o sus naves para darles cabida», resume

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